Jakie remonty trzeba zgłaszać w 2025 roku? Pełna lista i przepisy

Wiesz co łączy marzenie o nowej kuchni z planem przebudowy poddasza? Często nierzadko pewna doza... urzędniczej fatygi. Zanim sięgniesz po młotek czy zgłosisz ekipie gotowość do wejścia, warto zrozumieć, jakie formalności nakładają na Ciebie przepisy. Zagadnienie Jakie remonty trzeba zgłaszać budzi wiele wątpliwości. Odpowiedź w skrócie? Te, które wykraczają poza bieżącą konserwację i wpływają na konstrukcję lub wygląd zewnętrzny budynku, wymagając zgłoszenia, a czasem nawet pozwolenia. Zapomnij o beztroskim kuciu ścian bez uprzedniego researchu! W naszym przewodniku, stworzonym przez zespół ekspertów, rozwiejemy najczęstsze mity i wskażemy konkretne działania, których nie możesz podejmować bez porozumienia z odpowiednim urzędem czy administracją.

Spójrzmy analitycznie na różnorodność prac, które Polacy najczęściej wykonują w swoich domach i mieszkaniach oraz na to, jak prawo odnosi się do ich formalnego aspektu. Poniższa tabela prezentuje orientacyjną klasyfikację wybranych prac ze względu na wymóg zgłoszenia, a także ich przeciętny koszt, czas realizacji oraz szacowany poziom skomplikowania formalnego na skali od 1 (bardzo niski) do 5 (bardzo wysoki).

Jak widać na przedstawionych danych, proste czynności jak malowanie czy wymiana podłóg w istniejącym układzie to formalna "bułka z masłem" z najniższym poziomem złożoności (1).

Jednakże, prace które ingerują głębiej – w instalacje, przegrody zewnętrzne czy ich układ (choćby przez zamurowanie otworu) – szybko podnoszą poziom skomplikowania formalnego do 3 lub 4.

Wysoka korelacja między skalą prac, kosztem, czasem i wymogiem zgłoszenia sugeruje, że prawo faktycznie skupia się na ochronie integralności konstrukcyjnej i estetycznej budynku, a także bezpieczeństwa jego mieszkańców i sąsiadów.

Zrozumienie tych zależności jest kluczowe, by uniknąć przyszłych problemów i zaplanować remont nie tylko od strony technicznej i finansowej, ale także proceduralnej.

Zarówno te małe, jak i większe projekty mają swój specyficzny ciężar gatunkowy, a ignorowanie formalności może prowadzić do poważnych konsekwencji, które omówimy szczegółowo w dalszej części artykułu.

Skupienie na danych pozwala nam zauważyć, że przepisy nie są arbitralne, lecz odzwierciedlają potencjalny wpływ danego działania na szeroko pojęty ład budowlany i komfort życia zbiorowego.

Kiedy zgłoszenie remontu nie jest potrzebne?

Oddychajcie spokojnie. Nie każda zmiana w Waszym gniazdku wymaga stania w kolejkach do urzędu czy sporządzania stert dokumentów. Istnieje szeroki katalog prac, które uznawane są za tzw. bieżącą konserwację lub czynności, które nie ingerują na tyle głęboko w strukturę budynku czy jego zewnętrzne parametry, by wzbudzić zainteresowanie nadzoru budowlanego czy administracji osiedla.

Kluczem do zrozumienia, kiedy zgłoszenie remontu nie jest potrzebne, jest skala i rodzaj planowanych działań.

Generalna zasada jest prosta: jeśli prace dotyczą wyłącznie wnętrza Twojego lokalu, nie wpływają na elementy konstrukcyjne (ściany nośne, stropy, fundamenty), nie zmieniają bryły budynku ani wyglądu jego elewacji (poza malowaniem), a także nie ingerują w instalacje zbiorcze w sposób wymagający uzgodnień (np. nie modyfikujesz głównych pionów wodnych czy grzewczych), to najprawdopodobniej jesteś "czysty" i możesz działać bez formalności.

Pomyśl o klasycznym odświeżeniu mieszkania.

Planujesz zmienić kolor ścian w salonie o powierzchni 30 m²? To typowa czynność z zakresu bieżącej konserwacji. Wystarczą wałki, farba i kilka dni pracy.

Wymiana starych tapet na nowe, modne wzory w sypialni to także prosta sprawa. Ani Nadzór Budowlany, ani spółdzielnia mieszkaniowa nie będą tego ścigać.

Układanie nowych płytek ceramicznych w łazience (np. na istniejących ścianach lub po usunięciu starych, bez zmian w układzie instalacji wod-kan) to również przykład prac, które z zasady nie wymagają zgłoszenia.

Dotyczy to zarówno ścian, jak i podłóg. Remont małej łazienki o powierzchni 5 m² ograniczający się do skuwania starych płytek i kładzenia nowych to czynność bez formalności.

Wymiana posadzki w pokojach – np. starego parkietu na panele podłogowe – jeśli nie naruszasz przy tym warstw konstrukcyjnych stropu, również wpisuje się w tę kategorię.

Remont podłogi w mieszkaniu o metrażu 70 m², polegający na położeniu nowych paneli czy wykładziny dywanowej, nie stanowi ingerencji wymagającej urzędowej uwagi.

Co ze zmianami, które wpływają na "wyposażenie" mieszkania?

Odrestaurowanie lub wymiana mebli, nawet tych w zabudowie kuchennej czy szaf wnękowych, nie jest pracą budowlaną i nie podlega zgłoszeniu.

Nowe meble kuchenne o wartości 15 000 - 30 000 PLN montowane w miejscu starych to decyzja wyłącznie estetyczna i funkcjonalna, bez wpływu na konstrukcję budynku.

Zmiana armatury łazienkowej i kuchennej – baterii, umywalek, sedesu, wanny czy brodzika – to także część standardowej konserwacji.

Pamiętajmy jednak, że mówimy o wymianie jeden do jeden lub z minimalnymi zmianami nieingerującymi w piony instalacyjne czy nośne elementy konstrukcji.

Wymiana standardowej umywalki na inną, osadzoną w tym samym miejscu i podłączoną do tych samych przyłączy wod-kan, to koszt od 300 do 1500 PLN za armaturę i jest to z pewnością remont bez zgłoszenia.

Oprawy oświetleniowe? Wymiana żyrandola, montaż nowych kinkietów czy systemu halogenów w suficie podwieszanym, który już istnieje lub nie jest nową konstrukcją znacząco zmieniającą obciążenia – te czynności są wolne od formalności.

Montaż klimatyzacji, zgodnie z prawem, również nie wymaga zgłoszenia, pod warunkiem, że jednostka zewnętrzna znajdzie się na Twoim balkonie lub na Twojej części działki, a nie np. na elewacji wspólnej części budynku bez zgody wspólnoty/spółdzielni.

Instalacja typowego klimatyzatora typu split w mieszkaniu to koszt od 3 000 do 8 000 PLN, a jej montaż trwa zwykle jeden dzień.

Wymiana wewnętrznych drzwi (bez zmiany rozmiaru otworu drzwiowego) czy parapetów to kolejne przykłady prostych prac remontowych.

Z własnego doświadczenia wiem, że klienci często pytają, czy wymiana parapetów zewnętrznych w bloku wymaga zgody. Z zasady tak, jeśli dotyczą one części wspólnej elewacji. Ale wewnętrzne? Śmiało.

Przepisy traktują łagodniej te działania, które nie mogą naruszyć bezpieczeństwa pożarowego, statyki budynku, sposobu odprowadzania ścieków czy wentylacji w całym budynku.

Jeśli Twój remont sprowadza się do poprawy estetyki, komfortu użytkowania własnej przestrzeni bez wpływu na sąsiadów, konstrukcję czy wspólne instalacje, możesz zakasać rękawy bez wizyty w urzędzie.

Pamiętaj jednak, że nawet przy braku wymogu zgłoszenia do urzędu, wewnętrzne regulaminy spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej mogą nakładać obowiązek poinformowania zarządu o planowanych pracach, np. ze względu na ciszę nocną, konieczność wyłączenia wody czy inne niedogodności dla sąsiadów.

Zawsze warto zapoznać się z regulaminem porządku domowego. Często wystarczy proste powiadomienie o planowanej dacie i godzinach prac, szczególnie tych głośniejszych (np. kucie, wiercenie).

Regulaminy mogą określać godziny, w których można wykonywać prace generujące hałas, np. między 8:00 a 18:00 w dni robocze, zakazując prac w weekendy i święta.

Nawet jeśli prawo budowlane zwalnia Cię z formalności, dobry sąsiad i administracja budynku z pewnością docenią informację.

Reasumując: jeśli malujesz, kładziesz tapety, zmieniasz podłogi bez ruszania stropu, wymieniasz armaturę czy oprawy oświetleniowe w swoim lokalu – działaj swobodnie!

To Twój kawałek nieba, w którym możesz zmieniać dekoracje i wyposażenie według własnego uznania, bez biurokratycznego nadzoru, o ile nie zmieniasz parametrów technicznych czy konstrukcyjnych budynku.

Prace te często nie generują też odpadów budowlanych na skalę przemysłową, co dodatkowo odróżnia je od remontów wymagających zgłoszenia.

Koszt wywozu gruzu po remoncie małej łazienki (bez zgłoszenia) to zwykle kilkaset złotych, natomiast po wymianie całej instalacji wod-kan (wymagającej zgłoszenia) może być to już kilka tysięcy.

Widzisz zatem, że granica, choć czasami bywa płynna, zazwyczaj opiera się o to, czy Twoje działanie wykracza poza 'powierzchnię' Twojego lokalu, ingerując w jego 'głębię' konstrukcyjną, instalacyjną (zbiorczą) lub wizualną (elewacja, bryła).

Pozostawienie sprawy bez echa, gdy zgłoszenie jest wymagane, to prosta droga do kłopotów – co prowadzi nas do kolejnego, znacznie mniej przyjemnego rozdziału.

Konsekwencje braku zgłoszenia remontu – czym jest samowola budowlana?

Pomijanie przepisów, choćby z niewiedzy, może okazać się bardzo kosztownym błędem. W świecie budowlanej biurokracji ignorowanie wymogu zgłoszenia czy pozwolenia prowadzi prosto do bram piekieł zwanego samowolą budowlaną.

Czym dokładnie jest ta "samowola"? To po prostu prowadzenie robót budowlanych (w tym remontowych w rozumieniu Prawa Budowlanego) bez wymaganego przepisami zgłoszenia lub pozwolenia na budowę.

Każde jakie prace remontowe wymagają zgłoszenia lub pozwolenia, a są wykonywane bez tego, w świetle prawa są samowolą.

Wiedz o tym, że organy nadzoru budowlanego, w Polsce przede wszystkim Powiatowe Inspektoraty Nadzoru Budowlanego (PINB), mają szerokie uprawnienia, by takie naruszenia wykrywać i egzekwować przepisy.

Skąd PINB wie o Twoim remoncie? Bywa różnie. Czasem jest to donos od "życzliwego" sąsiada, czasem kontrola przeprowadzana z innych powodów, a bywa, że nawet rutynowe sprawdzenie czy analiza zdjęć lotniczych większych zmian na działce.

Gdy PINB stwierdzi, że wykonane przez Ciebie prace wymagały zgłoszenia, a go nie było, zazwyczaj pierwszym krokiem jest wszczęcie postępowania administracyjnego.

Inspektor ma prawo wejść na teren nieruchomości i ocenić stan faktyczny. Masz obowiązek umożliwić mu przeprowadzenie kontroli.

Jeśli potwierdzi się, że wykonano roboty podlegające zgłoszeniu bez jego dopełnienia, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję nakazującą wstrzymanie robót budowlanych (jeśli jeszcze trwają) i może nałożyć na Ciebie obowiązek przedstawienia w określonym terminie dokumentacji legalizacyjnej.

Ta dokumentacja legalizacyjna to najczęściej rysunki techniczne (rzuty, przekroje, elewacje z naniesionymi zmianami), oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością, a czasem także ekspertyza techniczna wykonanych prac.

Celem tej dokumentacji jest wykazanie, że wykonane roboty są zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi i nie naruszają interesów osób trzecich (np. sąsiadów).

I tu zaczynają się schody – i koszty.

Legalizacja samowoli, nawet tej polegającej na braku zgłoszenia, często wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Prawo określa jej wysokość w oparciu o iloczyn stawki, współczynnika kategorii obiektu i współczynnika wielkości obiektu.

Stawki te mogą być bardzo wysokie, np. dla remontów i przebudów bez zgłoszenia podstawowa stawka to 2500 zł, którą mnoży się przez odpowiednie współczynniki.

Przykładowo, opłata legalizacyjna za zamurowanie okna (wymagające zgłoszenia) bez jego dokonania może wynieść 5000 zł (hipotetyczny przykład, bo zależy od wielu czynników, ale daje skalę).

Dla bardziej skomplikowanych prac, jak wymiana instalacji czy adaptacja, opłaty te mogą sięgać znacznie wyższych kwot.

Co więcej, sama konieczność sporządzenia dokumentacji przez uprawnionego architekta czy inżyniera to też wymierny koszt, często od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Dodajmy do tego stres, niepewność i czasochłonność całego postępowania administracyjnego – mówimy o miesiącach, a nawet latach walki z biurokracją.

W najgorszym przypadku, jeśli organ uzna, że wykonane prace naruszają przepisy na tyle poważnie (np. zagrażają bezpieczeństwu konstrukcyjnemu, naruszają przepisy przeciwpożarowe, lub ich legalizacja jest niemożliwa ze względu na niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), może wydać nakaz przywrócenia stanu poprzedniego lub – o zgrozo – nakaz rozbiórki wykonanej części obiektu.

Wyobraź sobie, że po wydaniu dziesiątek tysięcy na remont, PINB każe Ci rozebrać ścianę działową (gdy jej postawienie wymagało zgłoszenia) albo skuć docieplenie (jeśli było wykonane niezgodnie z prawem bez zgłoszenia). Koszt rozbiórki ponosisz sam.

Pani Krystyna z pewnej miejscowości opowiadała nam kiedyś historię o tym, jak nie zgłosiła wymiany poszycia dachu na budynku gospodarczym (praca wymagająca zgłoszenia) i w efekcie musiała płacić opłatę legalizacyjną, która przerosła koszt samego materiału dachowego!

Pan Marek z kolei, chcąc szybko zlikwidować mostek termiczny wokół okna w bloku, zamurował je od wewnątrz na grubość ściany, nie wiedząc, że to zmienia wygląd elewacji i wymaga zgłoszenia (w tym przypadku w bloku może też wymagać zgody wspólnoty na ingerencję w część wspólną).

Efekt? Postępowanie PINB, opłata legalizacyjna, i stracony czas na załatwianie formalności już *po* fakcie.

To przykład wpadnięcia "z deszczu pod rynnę". Proste zgłoszenie przed rozpoczęciem prac zajęłoby godzinę lub dwie i kosztowałoby co najwyżej opłatę skarbową za pełnomocnictwo (jeśli działasz przez pełnomocnika).

Samowola budowlana ma także swoje ciemne oblicza związane z aspektami cywilnoprawnymi – na przykład problemy ze sprzedażą nieruchomości. Banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym wynikającym z samowoli budowlanej.

Potencjalni kupcy również często rezygnują, widząc, że czeka ich spory administracyjny i finansowy z urzędem.

Nawet drobne odstępstwa od prawa, jak zmiana wielkości okna w bloku (która *jest* przebudową wymagającą zgłoszenia/pozwolenia i zgody wspólnoty, choć dane w prologu wskazywały na zgłoszenie dla wymiany *bez* zmiany rozmiaru - co pokazuje złożoność tematu i zmienność interpretacji/przepisów!), bez formalności to prosta droga do postępowania administracyjnego.

Ryzyko zostaje, nawet jeśli "uda się" uniknąć kontroli od razu. Samowola się nie przedawnia i może wyjść na jaw przy pierwszej lepszej okazji – np. przy próbie sprzedaży nieruchomości, remoncie innego fragmentu czy kontroli związanej z sąsiednimi inwestycjami.

Krótko mówiąc, koszt i wysiłek związany z legalizacją samowoli, a w skrajnych przypadkach z rozbiórką, jest nieporównywalnie większy niż ten związany ze złożeniem stosownego zgłoszenia przed rozpoczęciem prac. Jest to czysta ekonomia ryzyka i zdrowego rozsądku.

Nie opłaca się "liczyć na to, że nikt nie zauważy". Prawo budowlane i nadzór budowlany mają swoje tryby, a konsekwencje konsekwencje braku zgłoszenia remontu bywają dotkliwe i długotrwałe.

Więc jeśli planujesz prace, które wykraczają poza malowanie czy układanie płytek, potraktuj kwestię zgłoszenia śmiertelnie poważnie. Twoje konto bankowe i spokój ducha na tym skorzystają.

Jak i gdzie zgłosić planowany remont?

Skoro wiemy już, jakie prace wymagają formalności i co grozi za ich zignorowanie, przejdźmy do części praktycznej: Jak i gdzie zgłosić planowany remont?

Sam proces zgłoszenia nie jest, wbrew pozorom, ekstremalnie skomplikowany, ale wymaga precyzji i znajomości właściwych kroków oraz instytucji.

Podstawowym miejscem, do którego należy skierować swoje kroki (lub korespondencję), jest wydział architektury i budownictwa w odpowiednim dla lokalizacji nieruchomości urzędzie.

W zależności od tego, czy remontujesz dom jednorodzinny, czy mieszkanie w bloku w mieście, właściwym organem będzie Starostwo Powiatowe lub Urząd Miasta (jeśli miasto pełni funkcję powiatu).

Zgłoszenie robót budowlanych (popularnie zwane ZG) składa się na urzędowym formularzu. Można go znaleźć na stronach internetowych starostw/urzędów miast lub uzyskać bezpośrednio w biurze podawczym odpowiedniego wydziału.

Co musi zawierać takie zgłoszenie?

Przede wszystkim dane inwestora (czyli Ciebie), adres nieruchomości, której dotyczy remont, rodzaj planowanych robót, zakres i sposób ich wykonania, a także termin rozpoczęcia prac.

Precyzyjne opisanie zakresu prac jest kluczowe.

Nie wystarczy napisać "remont mieszkania". Należy podać konkretnie: "wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej w lokalu nr X na II piętrze budynku...", "wymiana okien w lokalu nr Y...", "adaptacja poddasza do celów mieszkalnych obejmująca wstawienie ścian działowych (bez zmian w konstrukcji dachu) w budynku mieszkalnym jednorodzinnym...", "zamurowanie okna w ścianie elewacyjnej w pokoju..." itp.

Jeśli zgłoszenie dotyczy prac, które wpływają na zewnętrzny wygląd budynku, np. zamurowanie okna, malowanie elewacji (jeśli jej wygląd jest chroniony miejscowym planem lub uchwałą), czy wymiana pokrycia dachu, do zgłoszenia należy dołączyć odpowiednie szkice czy rysunki.

Te rysunki nie muszą być wykonane przez architekta (chyba że wymagają tego specyficzne przepisy lub złożoność prac), ale powinny jasno ilustrować planowane zmiany, np. rzut kondygnacji z zaznaczoną lokalizacją zamurowywanego okna, czy prosty rysunek elewacji przed i po planowanej zmianie.

Niekiedy, zwłaszcza w przypadku prac na elewacji lub związanych z częściami wspólnymi w budynkach wielorodzinnych, może być wymagane dołączenie zgody odpowiedniej wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.

Często potrzebne jest również oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Bardzo ważnym elementem jest termin złożenia zgłoszenia.

Zgłoszenia należy dokonać co najmniej 21 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót budowlanych.

Ten okres 21 dni jest tzw. terminem na wniesienie ewentualnego sprzeciwu przez organ.

Co to oznacza w praktyce?

Jeśli w ciągu 21 dni od daty złożenia kompletnego zgłoszenia, Starostwo lub Urząd Miasta nie wniesie sprzeciwu (w formie decyzji administracyjnej), oznacza to tzw. "milczącą zgodę".

Po upływie tych 21 dni, możesz legalnie rozpocząć planowane prace.

Pamiętaj, że data rozpoczęcia robót podana w zgłoszeniu jest deklaratywna – realnie możesz zacząć dopiero po upływie 21 dni i braku sprzeciwu. Jeśli podasz zbyt wczesną datę rozpoczęcia, musisz i tak odczekać te 21 dni.

Zgoda wynikająca z braku sprzeciwu jest ważna przez 3 lata od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia robót.

Jeśli w ciągu tych 3 lat nie rozpoczniesz prac, zgłoszenie traci ważność i trzeba będzie je złożyć ponownie, jeśli nadal planujesz remont.

Co jeśli organ wniesie sprzeciw?

Organ ma prawo wnieść sprzeciw, jeśli stwierdzi, że planowane roboty wymagają pozwolenia na budowę, naruszają przepisy (np. plan miejscowy, przepisy techniczno-budowlane) lub ingerują w obszary lub obiekty chronione (np. zabytki).

Może również wezwać Cię do uzupełnienia braków w zgłoszeniu (np. brakuje rysunków, opisu). W takim przypadku procedura 21 dni liczy się od nowa, od daty uzupełnienia dokumentacji.

Złożenie niekompletnego zgłoszenia to jedna z częstszych przyczyn opóźnień lub sprzeciwów.

Ważne jest, by dokumentacja była czytelna i zawierała wszystkie wymagane elementy.

Pamiętam klienta, który chciał wymienić stare drzwi garażowe na segmentowe. Ponieważ miały nieco inny wygląd zewnętrzny, zgłoszenie było wymagane. Klient zapomniał dołączyć prosty rysunek elewacji garażu z widokiem starych i planowanych drzwi. Urząd wezwał do uzupełnienia, co opóźniło rozpoczęcie prac o kolejny miesiąc.

Zgłoszenie prac remontowych to zatem nie tylko wypełnienie formularza. To proces wymagający świadomości, jakie dokumenty są potrzebne i jak precyzyjnie opisać zakres działania, aby nie budzić wątpliwości urzędników.

Coraz częściej urzędy umożliwiają złożenie zgłoszenia online poprzez platformy e-usług, co może ułatwić proces i oszczędzić czas na dojazdy i stanie w kolejkach.

Sprawdź stronę internetową swojego Starostwa lub Urzędu Miasta pod kątem dostępności takiej możliwości.

Pamiętaj również o formalnościach "wewnętrznych" – jeśli remontujesz mieszkanie w bloku, poinformowanie administracji budynku o planowanych pracach, szczególnie głośnych, jest zasadą dobrego sąsiedztwa i może pomóc uniknąć konfliktów czy skarg, które mogłyby z kolei zwrócić uwagę na ewentualny brak formalności.

Niezależnie od tego, czy jest to tylko malowanie, czy poważniejsza wymiana instalacji, kultura informowania o pracach, które mogą wpłynąć na spokój innych mieszkańców, jest w cenie.

Proces zgłoszenia remontu jest stworzony po to, by zachować ład budowlany i bezpieczeństwo. Nie jest to zło konieczne, a raczej element planowania, który pozwala uniknąć znacznie większych problemów w przyszłości.

Poświęcenie chwili na zebranie dokumentacji i złożenie zgłoszenia na 21 dni przed planowanym startem to niewielka cena za pewność, że Twoje remontowe plany realizujesz w pełni legalnie i spokojnie, bez widma samowoli budowlanej wiszącego nad głową.

Diabeł często tkwi w szczegółach – upewnij się, że zgłoszenie zawiera wszystkie wymagane elementy i jest złożone w odpowiednim czasie, a droga do legalnego remontu stanie otworem.

Inwestycja w formalności to inwestycja w spokój.